老王评二手之二:(语音版)曾经有个性价的楼盘放在我的面前,我没有珍惜…….一个正在被价值重塑的楼盘:绿城•金华御园!

　　2017年岁未一手房市真的很热闹，几乎是一周之内，各大开发商各种套路尽出：浅山艺境、君兰江山、红星天铂、红星天悦、江山风华、湖滨首府、海塘府纷纷首开或加推；南山郡温泉开放；臻园预约开启；江上明月样板房公开；御西湖案名及展厅公布…….以上种种，无不预示着某种不可言喻的行情！

　　别人热闹的时候，我们不跟风，更应该保持清醒的头脑，同时还可以逆向思维一下：这个时候，我们是不是该回头看下身边的二手房？

　　也许，新的天地，就在眼前……..

　　今天，我们就应群友的邀约，来看一看这个2012年就已开盘的高端大气上档次神盘：绿城•金华御园。

　　说起御园，也应该有很有故事可讲，记得当初开建的时候，还出过一段小插曲，我也写过一点相关的评论：http://bbs.0579.cn/read-htm-tid-739002.html。

　　总之这个占地413亩，容积1.2的大盘用目前的眼光来看，已是前无古人，后无来者。若用营销的口吻，倒也可以配得上这个“御”字！

　　让我们来揭开它的面纱：

一、区块及配套：

　　绿城•金华御园东临迎宾大道，南至玉泉东路，西接师大街，北接浙江师范大学，占地面积约413亩，总建筑面积约为51万平米。涵盖法式观景公寓、法式排屋、法式合院、法式别墅等绿城四大高端物业类型

　　学区：柳湖小学，十八中。

　　交通：东临迎宾大道，南至玉泉东路，西接师大街。

　　医院：周边广福医院直线距离1.2公里。

　　公园：周边五星公园直线距离1.4公里。

　　二、户型分析：

　　御园体量巨大，采用经典高低配格局，并杂合了高层、排屋、合院、别墅等几乎所有业态，使得整个气势感觉疏密有间，层次分明。因整体容积率只有1.2，使得其高层均为不超过18层的高层，整体舒适度比较理想。

　　由于众所周知的原因，此盘分为两个相对独立的东西两区，且由不同开发商分别营造，西区产权相对明确独立，交割方便，而东区则有着这样那样的问题，虽然两区都冠以绿城名号，但从实际探盘情况来看，还是有差别的，对于二手市场而言，这些都是不得不考虑的因素，这些也都是不争的事实。

　　而本次探盘，我们分别选取东西两区高层法式观景公寓户型中西区边套142+65平以及东区中间套177平来进行分析，户型图分别如下（西区边套阁楼户型图暂缺）：

　　西区边套142方较大特别是采用餐客竖向连厅，带大尺度落地窗，带通长大阳台，还在南北两头带阳台及设备平台，通透性大大加强。而东区177中间套则是十分规矩的三开三进户型，尺度相当大，客厅4.5米开间，主卧4米开间，餐厅大而独立且带北阳台！如果取消走入式衣柜，整个公共空间十分通透、全明！

　三、几个排名前列：

　　跟本系列排名前列篇滨江一样，说起御园，我也先来总结一下它在金华房产业内的几个排名前列，说得不对处，欢迎针洽：

　　1、排名前列个绿城法式情怀的大盘：

　　纵观国内房事，浙系绿城确实是一朵很艳的花，信众甚，爱者众。绿城•金华御园更是排名前列个法式情怀的绿城大盘，且品类齐全。

　　本人以前对法式不是很待见，总是觉得它的所谓的仪式感、对称感、厚重感老祖宗一直都有，多少传承下来的宫殿官宅不都讲这个么？为何唯独套上个法式情节，用上石材贴面就是最流行了？况且法式小廊小窗应该只是适合海边调调，何时以它为尊了？

　　但当它真正展现在你面前时，你会对它有进一步了解。

　　2、排名前列个外墙干挂到顶的改善户型高层：

　　御园是排名前列个在改善型户型中采用全外墙干挂石材的高层。其风潮之引领，貌似至今无人能突破。石材干挂之建造成本在整个建安成本之中占据了较大份额，所以一般房开项目为保证利润，不太会采用。而御园在六年之前，以当时之房价都能用上全外墙干挂，足见其定位之高端。

　　从现场实测看，御园高层干挂之石材，有厚度有质感，打胶顺直均匀，石材经实测其平均厚度有2公分以上。

　　3、排名前列个使用日本积水管材的小区：

　　这也是本次探盘过程中最让人惊喜与意外的发现。无论在东区还是西区，均有传说中的日本积水管材在使用，且东区投入更全面、更完整。

　　对日本人的敬业与执业本人一直极为欣赏，而且一直也知道日本人的建筑工艺以及对产品质量的管控要高出国内不少。而日本的积水公司是一家以化工为主业的企业，它的产品尤其注重人与自然的和谐，积水的管材价格与国内通用产品也根本就不是同一个概念，具体的内容我还会在下面说到。这里先上张百度来的图。

　　4、排名前列个无边镜面双泳池小区：

　　听说，镜面水泳池跟法式格调，更配哟！而且还是两个哟！

　　四、东西区公共区：

　　接下来以游览路径为主线，尽量以客观比较的方式对两个区块进行一定的细节分析，力图给大家有一个更全面的认知！

　　1、入口车道砖质量：

　　车道入口的地砖铺贴质量，最能体现施工工艺水准以及材料质量。两个区块，从图上看，东区要好于西区。

　　2、入户大堂：

　　两个区的入户都采用了大量的天然石材装饰。东区的用料以及做工要稍胜一筹，仅凭肉眼观感以及手触，对其质地颜色以及纹路都会有明显的区分之感。也许是材料名称相同，但产地及批次不同之故。

　　但不可否认的是，两个区在大堂以及门面上的装饰上，都是花了大成本的。

　　3、电梯：

　　西区日立，东区上海三菱。

　　从品牌角度而言，日立是正牌原厂原标日系品牌，上海三菱是合资国产日系背景。这两家的销量在国内都很不错，连续几年都在150几亿以上人民币销量！论资排辈，都是国内前茅的。

　　就服务而言，浙江省内公认日立服务及安装质量要好于上海三菱。这也是不争的事实，从这点上讲，西区胜！

　　4、电梯前室：

　　两个电梯前室的建造标准明显是同出一炉的，区别跟大堂的一样，无非就是做工的精细度以及材料的质感。

　　电梯门框全都是用石材线条或石材板进行包边，这是实打实的花费。

　　5、楼梯间：

　　两边的楼梯间，都进行了环氧地坪处理。效果一般，维护也没有滨江的好。

　　6、消火栓箱进行虚隔的一梯一户

　　一般而言，在18层以下的高层中，疏散楼梯是标准梯，电梯前室与楼梯前室若合用是不允许分隔的，而御园为了达到一梯一户的效果，就利用一个消火栓箱作了两户之间的隔离，你说它是完全防火隔断么？也不好说，因为一打开就是通透的消火栓，而且就是为了方便消防救火用的，你还真的没有什么理由去限制它，可谓用心之机巧！

　　这确实应该是一个比较有创意的设置。伟大的心思，伟大的开发商！

　　关于高层消防疏散楼梯的区别，请详见前文：房产杂感之十三：安心才能安居，火灾后怎样的大户型才能让我们安心地安居？

　　五、东西区户内：

　　1、户型尺度：

　　西区边套是顶层跃层户型，餐客竖向连厅，带大尺度落地窗的现场效果如下图所示（尤其是跃层上的两开间的大落地窗的房间，印象深刻！）：

　　东区是中间户型，客厅4.5米开间，主卧4米开间，餐厅大而独立且带北阳台，现场效果如下图所示：

　　2、电气设备：

　　东西两区的配电箱都用施耐德电器，开关为鸿雁。两边差别不大！

　　3、给排水管：

　　说起这个给排水管，两边就有很大的区别了，前面我已讲过，御园是排名前列个，也可能是目前为止少有一个用日本积水管材的楼盘。

　　积水的加强型排水螺旋管，是内螺纹排水管，用在18层以下的建筑简直有点奢侈。而且它DN110管子的厚度为3.8毫米，比国产的一般UPVC管要厚，国产的一般为3.2毫米。

　　积水的给水管，也就是日本人称为“洁净管”的要求，也要好于我们国内一般的PPR管材，御园用的洁净管的压力等级也为1.6MPA。

　　可以说这两种管材的使用成本要大大高于国产材料，而且其差距不止是一倍两倍的概念，有时可能要达数十倍，举个例子：仅仅加强型排水螺旋管的一个接头，都是铸件喷塑件，采购成本要大大高于国产UPVC管件。

　　而正是因为这个给排水管需要大投入，所以东西两区采取了两种完全不同的套路：

　　西区能省则省，把积水管用在了实在是不能省的污水管上，但其顶端的排气管段还是用回了国产UPVC管，而废水管就干脆全部换用国产的UPVC管。给水管也全部用国产的PPR管替代！

　　东区则相反，该用的地方全部用积水管，所有入户的给水管也全部用上积水的“洁净管”，上图中的标识清晰的“洁净管”就是东区所摄！

　　东区还有一个小细节就是规避了之前很多楼盘曾出现过的排水管过低，挡住窗口的问题，同时，更是从细节出发，对阳台的地漏以及淋浴间地漏加大一号处理，并用上斜三通，一如滨江的细心。

　　4、铝合金：

　　西区铝合金及栏杆材质厚重、光整、皮实、质感强烈。东区与之相较，略逊一筹。

　　5、门：

　　西区春天门厚重、光整。东区门没注意看是啥牌子，但对门缝边的打胶工艺很是欣赏。可以说各有所长！

　六、绿化及其它：

　　1、花岗岩地砖：

　　我们选择了小区园路次路上的花岗岩地砖进行了比较，发现西区的地砖黑渍要比东区更明显一点，而且还少了两道拼花压边。

　　花岗岩地砖大面积的黑渍产生跟材质有关，这样大面积的出现确实有碍观瞻，这值得开发商好好汲取教训。

　　2、绿化：

　　由于法式园林强调对称及仪式感，整个园林绿化以平面绿化为主，甚少堆坡造景，让我们在游览之中就可以对整个小区绿化一览无遗。倒是两个镜面泳池起到了一定的点缀作用！

　　园林维护量不大，所以采用了较简便的方式处理一些乔木下的树池，用废轮胎倒也不失为一个好创意，只不过就是感觉真的太抠了点！

　　东区的草坪与园路之间的引流槽倒也处理地规整，要比西区好一些。

　　3、其它：

　　地下室干净、管线安装整洁到位，特别是风管采用镀锌钢板风管是我一直比较认可与欣赏的，造价要比玻璃钢贵，但质量要好很多！

　　当然，也有不好的地方，详见图，不累述：

五、总结：

　　1、绿城•金华御园能在差不多七八年前就用高标准、高投入的态度引领大金华房产先锋，已是难能可贵，联想起当初的地价、当时的售价，高性价之喻不为过。

　　2、绿城•金华御园独让我感到意外的是对于“日本积水”管材的使用，至今无人能匹敌。这不仅是一种态度，更是一种理念。只是可惜，有的人认真做了，有的人应付地做了。

　　3、绿城•金华御园因为历史原因，至今仍被人屡屡提及的就是东西区之分。其实，从现场的各种细节探访可知，东西区的区别还是比较大的，如果东区不是因为这样那样的执念，不去随波逐流，也就不会有如此尴尬的局面。当然，话分两头，正是因为东区这样的执念，反而留给购房户们以极大的潜在价值，这又何不是一种品牌实力体现？让开发它的人坚信执念，让买它的人坚定信心。也许，好产品刚开始的时候，可能都不会说话，但时间久了，却沉淀出酒香！这一点，倒可以与滨江一比！

　　4、绿城•金华御园的价值已经在慢慢重塑！只是我发现它的时候，太晚了！